|

Table of contents

Захист сільськогосподарських земель у Польщі відображається, зокрема, у спеціальних правилах, що застосовуються до придбання сільськогосподарської нерухомості. Рішенням про придбання сільськогосподарської землі повинно супроводжуватися аналізом застосовчих обмежень і витрат, пов’язаних з можливою деагрегацією ділянки. Тому можуть виникнути законні питання: хто в Польщі може придбати сільськогосподарську нерухомість і які правила слід враховувати?

Сільськогосподарська нерухомість: визначення

Відправною точкою є з’ясування того, що таке „сільськогосподарська нерухомість” згідно з нормативними актами. Незважаючи на те, що найважливіші положення, що стосуються придбання сільськогосподарської нерухомості, містяться в Законі про формування сільськогосподарської системи [далі: „укур”], Закон посилається на положення Цивільного кодексу щодо визначення поняття сільськогосподарської нерухомості.

Відповідно до цього нормативно-правового акта, нерухоме майно сільськогосподарського призначення (земельні ділянки) – це таке нерухоме майно, яке використовується або може бути використане для провадження виробничої діяльності у сільському господарстві у сфері рослинництва і тваринництва, включаючи садівництво, городництво та рибництво. Однак Закон „Про формування системи землеробства” уточнює, що нерухоме майно, яке відповідає вимогам, передбаченим Цивільним кодексом, проте в місцевому плані просторового розвитку визначено для цілей, відмінних від сільськогосподарських (наприклад, для розміщення виробничих приміщень, складів та сховищ), не є нерухомим майном сільськогосподарського призначення.

У контексті аналізу визначення, наведеного в Цивільному кодексі, слід зазначити, що сільськогосподарська діяльність не обов’язково повинна здійснюватися на землях аграрного призначення. Важливо, щоб цільове призначення земельної ділянки вказувало на те, що на ній потенційно може здійснюватися сільськогосподарська діяльність.

Хто може придбати нерухомість сільськогосподарського призначення в Польщі ?

Перш за все, слід зазначити, що положення укуру стосуються придбання сільськогосподарської нерухомості площею понад 0,3 га. Це означає, що земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею до 0,3 га може придбати будь-яка особа без будь-яких обмежень та заборон, зазначених у Законі.

У випадку придбання нерухомості площею понад 0,3 га, Закон вводить загальне правило, відповідно до якого покупцем сільськогосподарської нерухомості може бути лише фізична особа – фермер. Під фермером-фізичною особою розуміється фізична особа, яка є власником, безстроковим користувачем, спонтанним користувачем або орендарем сільськогосподарської нерухомості, загальна площа якої не перевищує 300 га, яка має сільськогосподарську кваліфікацію і проживає не менше 5 років у гміні, на території якої розташований один з об’єктів сільськогосподарської нерухомості, що входить до складу фермерського господарства, і яка особисто керує фермерським господарством протягом цього періоду часу.

Існує кілька важливих винятків з вищезазначеного правила (про них йдеться в окремому параграфі).

Сільськогосподарська нерухомість може бути придбана особою, яка не є фермером, наприклад, фізичною особою-підприємцем або компанією. Варто, однак, зазначити, що якщо особа, котра не є фермером, бажає придбати сільськогосподарську нерухомість площею 1 га і більше, то перед укладенням договору купівлі-продажу вона повинна отримати згоду директора Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR) на придбання нерухомості без вимоги щодо статусу фермера. Згода надається відповідно до процедури, передбаченої Адміністративно-процедурним кодексом (kpa).

Придбання сільськогосподарської нерухомості: винятки

Однак існує кілька винятків з положення про придбання нерухомості сільськогосподарського призначення винятково фермерами. Згода на придбання сільськогосподарської нерухомості особою, яка не є фермером, не потрібна, зокрема, у випадках, коли земля сільськогосподарського призначення

  • набувається особою, яка є близькою до продавця (тобто чоловік або дружина продавця, його низхідні, висхідні родичі, батьки, рідні брати та сестри, діти рідних братів та сестер, рідні брати та сестри батьків, пасинки та падчерки, усиновлювачі чи усиновлені);
  • має площу менше 1 га;
  • набута в результаті ліквідації спільної власності, поділу спадщини або поділу спільного майна подружжя;
  • у разі поділу, перетворення або злиття компаній.

У вищезазначених випадках (та інших, конкретно зазначених у статті 2а(3) ЗЗК) можна придбати сільськогосподарську нерухомість у значно простіший спосіб, без необхідності проходити процедуру отримання згоди на придбання від генерального директора Національного фонду сільськогосподарського майна.

Обов’язки покупця сільськогосподарської нерухомості в Польщі

Придбання сільськогосподарської нерухомості площею до 1 га нефермерською особою ще не означає, що ця земля може бути використана у будь-який спосіб.

Відповідно до статті 2b(1) АПУ, набувач сільськогосподарської нерухомості зобов’язаний управляти сільськогосподарським холдингом, до складу якого входить придбана сільськогосподарська нерухомість, протягом щонайменше 5 років з дати придбання нерухомості ним, а у випадку фізичної особи – особисто управляти господарством. Крім того, протягом цього періоду придбане майно не може бути продане або передане у володіння іншим особам.

Лише Генеральний директор НЕБ, як зазначено в частині 3 цієї статті, на прохання покупця сільськогосподарської нерухомості може надати згоду

шляхом прийняття адміністративного рішення на відчуження сільськогосподарської нерухомості або передачу її у володіння іншим

суб’єктам до закінчення 5 років з дня переходу права власності на цю

нерухомість, у випадках, коли це обґрунтовано важливими інтересами покупця сільськогосподарської нерухомості або суспільними інтересами.

Як отримати згоду на придбання сільськогосподарської нерухомості в Польщі ?

Для того, щоб отримати згоду на придбання сільськогосподарської нерухомості площею понад 1 га для суб’єкта, який не є фермером і на якого не поширюються винятки, прямо зазначені в Законі, необхідно звернутися до генерального директора Національного центру з проханням про надання такої згоди шляхом прийняття адміністративного рішення.

Заява повинна бути подана в письмовій формі і містити наступні елементи

  • визначення сторін угоди купівлі-продажу сільськогосподарської нерухомості (продавець і покупець)
  • позначення сільськогосподарської нерухомості відповідно до даних, що містяться в кадастрі землі та будівель
  • обґрунтування – заявник, який не є фермером, повинен вказати мету, для якої купується сільськогосподарська нерухомість, і передбачуване використання нерухомості;
  • підпис заявника (у випадку компаній це має бути підпис відповідно до правил представництва).

До заяви також необхідно додати певні документи, а саме

  1. витяг з реєстру землі та будівель на відповідну сільськогосподарську нерухомість
  2. витяг з реєстру землі та будівель або довідка, видана на підставі зібрання документів, які ведуться на сільськогосподарську нерухомість, що продається;
  3. заява передавача сільськогосподарської нерухомості про намір продати її заявнику;
  4. заява продавця сільськогосподарської нерухомості – у разі подання заяви продавцем, про: про неможливість продажу об’єкта сільськогосподарської нерухомості фізичній особі – фермеру та про узгоджену з покупцем об’єкта сільськогосподарської нерухомості ціну продажу об’єкта сільськогосподарської нерухомості;
  5. довідку про призначення відповідного об’єкта нерухомості на місцевому плані зонування.

Наслідки порушення

Процедура отримання згоди на придбання нерухомості може здатися складною і значно затягнути весь процес. Що робити, якщо певний суб’єкт господарювання придбає сільськогосподарську нерухомість без необхідної згоди НЕБ?

Наслідки в цьому відношенні є дуже суттєвими. Юридичний акт розпорядження сільськогосподарською нерухомістю без необхідної згоди є недійсним актом. Така юридична дія не матиме жодних правових наслідків. Вона розглядається як неукладена з самого початку (так звана ex tunc).

Якщо, однак, покупець сільськогосподарської нерухомості протягом 5-річного періоду, зазначеного в статті 2b(1) АРА, не розпочав або припинив ведення сільськогосподарського господарства або, у випадку фізичної особи, особисто управляв сільськогосподарським господарством, до складу якого входить придбана сільськогосподарська нерухомість, або передав у володіння придбану сільськогосподарську нерухомість без згоди Національного центру, KOWR може звернутися до суду з позовом про викуп нерухомості Національним центром, який діє від імені Державного казначейства, зі сплатою ціни, що відповідає її ринковій вартості.

Переважне право KOWR

У разі продажу сільськогосподарської нерухомості, її орендар (за умови дотримання певних умов), а також Національний центр підтримки сільського господарства мають право переважної купівлі цієї нерухомості. Це право полягає в тому, що у випадках, визначених Законом, KOWR має право „вступити” замість покупця і придбати майно на умовах, визначених (зокрема, сторонами договору), та за умови сплати ціни відповідного об’єкта сільськогосподарської нерухомості. Національний центр підтримки сільського господарства може скористатися правом переважної купівлі та правом купівлі протягом одного місяця з моменту отримання договору умовного продажу або відповідного повідомлення.

Право переважної купівлі не застосовується, якщо в результаті придбання сільськогосподарської нерухомості сімейне господарство розширюється, але до площі не більше 300 га, а сільськогосподарська нерухомість, що купується, знаходиться в гміні, де проживає покупець, або в гміні, що межує з цією гміною.

Підсумок

Придбання сільськогосподарської нерухомості пов’язане з певними обмеженнями. Однак це не означає, що аграрну нерухомість можуть купувати лише фермери. Варто, однак, пам’ятати про деякі винятки з обов’язку отримання згоди та обов’язки покупця сільськогосподарської нерухомості. За підтримки юридичної компанії процес придбання нерухомості особою, яка не є фермером, також може відбуватися безперешкодно.

ПИТАННЯ І ВІДПОВІДІ

Процедура надання згоди на придбання нерухомості сільськогосподарського призначення не фермером є адміністративною процедурою, до якої застосовуються положення Кодексу адміністративного судочинства. Цей законодавчий акт передбачає, що орган влади повинен розглянути справу невідкладно, але не пізніше одного місяця (а в особливо складних випадках – не пізніше двох місяців). Однак цей термін може бути продовжений, про що орган повинен повідомити заявника.

Так, розгляд справи в НАБ є адміністративним провадженням. У такому провадженні можна призначити юридичного представника. Рекомендується призначити адвоката для участі у розгляді справи в Національному агентстві з метою прискорення розгляду справи.